Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, planuje zakup mieszkania wraz z wyznaczonym miejscem postojowym w garażu podziemnym. Będzie on wyłącznym właścicielem mieszkania. Miejsce postojowe będzie stanowić część nieruchomości wspólnej (tj. nie będzie posiadało odrębnej księgi wieczystej), zaś wyłączne prawo podatnika do korzystania z tego miejsca będzie wynikało z umowy podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, miejsce postojowe nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu i jest związane z prawem własności lokalu mieszkalnego. Mieszkanie zostanie zakupione w stanie surowym, w związku z czym konieczne będzie poniesienie wydatków na wykończenie mieszkania (m.in. położenie glazury oraz paneli, remoncie łazienki wraz z montażem niezbędnych sanitariatów, pomalowaniu ścian oraz montażu oświetlenia w lokalu).

Po zakupie i wykończeniu przedmiotowego lokalu podatnik zamierza zmienić adres prowadzenia działalności gospodarczej na zgodny z adresem nowo nabytego mieszkania. W mieszkaniu podatnik planuje świadczyć usługi IT w sposób zdalny, możliwe są jednak spotkania z klientami. W związku z tym nie jest konieczne ani celowe wydzielanie odrębnego pomieszczenia służącego wyłącznie do działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą podatnik planuje wykonywać w jednym z pomieszczeń, które będzie również wykorzystywane do zaspokajania potrzeb osobistych podatnika. Zakup mieszkania zostanie sfinansowany częściowo z kredytu hipotecznego. W związku z korzystaniem z mieszkania podatnik będzie ponosić takie wydatki jak czynsz, czy opłaty za energię elektryczną. W związku z koniecznością wykończenia mieszkania, pomiędzy datą nabycia mieszkania (i otrzymania faktury z tego tytułu) a datą rozpoczęcia wykorzystywania części mieszkania do celów związanych z działalnością gospodarczą upłynie pewien czas. Wprowadzenie mieszkania do ewidencji środków trwałych nastąpi w miesiącu rozpoczęcia wykorzystywania mieszkania do działalności gospodarczej, zaś odliczenie podatku VAT nastąpi w deklaracji za miesiąc dokonania dostawy lokalu, nie wcześniej niż wraz z otrzymaniem faktury.

Zarówno cena nabycia mieszkania jak i koszty wykończenia przekraczać będą wartość 10.000 zł. Odsetki od kredytu hipotecznego do momentu zakończenia wykończenia mieszkania nie będą stanowiły kosztu uzyskania przychodu, ale będą zwiększać wartość początkową środka trwałego.

W związku z powyższym podatnik planuje:

• odliczyć podatek VAT naliczony z tytułu zakupu mieszkania (wraz z miejscem w garażu podziemnym) oraz wydatków na wykończenie mieszkania w takiej części, w jakiej powierzchnia pomieszczenia wykorzystywanego do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania;
• pomniejszyć przychód o koszty uzyskania przychodu w postaci: odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej mieszkania (uwzględniającej wydatki na wykończenie), odsetek od rat kredytu hipotecznego faktycznie zapłaconych, wydatków z tytułu czynszu i energii elektrycznej – w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia pomieszczenia wykorzystywanego do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania.

Podatnik będzie wykorzystywał mieszkanie do czynności opodatkowanych w postaci świadczenia usług IT. Podatnik planuje wykorzystać do działalności gospodarczej część salonu, gdzie mieścić się będzie miejsce do siedzenia, miejsce na komputer (przystosowane do ewentualnego spotkania z klientem), szafka bądź szafki na dokumenty. Część pomieszczenia wykorzystywana do działalności gospodarczej będzie również wykorzystywana do celów prywatnych (zaś pozostała część pomieszczenia wyłącznie do celów prywatnych). Ponieważ mieszkanie nie zostało jeszcze wykończone nie jest możliwe dokładne wskazanie, jaka część pomieszczenia będzie wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą. Podatnik szacuje, że nie powinno być to więcej niż połowa pomieszczenia (ok. 12m2).

Po przedstawieniu stanu faktycznego pojawia się pytanie czy podatnik będzie miał prawo do pomniejszenia przychodu o koszty uzyskania przychodu w postaci: odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej mieszkania (uwzględniającej wydatki na wykończenie), odsetek od rat kredytu hipotecznego faktycznie zapłaconych, wydatków z tytułu czynszu i energii elektrycznej – w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia pomieszczenia wykorzystywanego do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania?

Podatnikowi będzie przysługiwać prawo do pomniejszenia przychodu o koszty uzyskania przychodu w postaci: odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej mieszkania (uwzględniającej wydatki na wykończenie), odsetek od rat kredytu hipotecznego faktycznie zapłaconych, wydatków z tytułu czynszu i energii elektrycznej – w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia pomieszczenia wykorzystywanego do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania.

Wydatki poniesione przez podatnika w związku z przystosowaniem lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim do stanu umożliwiającego wykorzystanie na potrzeby ww. działalności, są składnikami wartości początkowej i nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową środka trwałego stanowiącą podstawę ewentualnego naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Dzięki zaciągniętemu kredytowi możliwe było nabycie mieszkania oraz jego wykończenie, w którym następnie podjęta zostanie działalność gospodarcza. Tym samym zaciągnięty kredyt służy w części także prowadzeniu działalności gospodarczej. Co za tym idzie, część odsetek od tego kredytu przypadająca proporcjonalnie na powierzchnię przeznaczoną na prowadzenie działalności gospodarczej powinna stanowić koszt uzyskania przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także ponoszone koszty utrzymania budynku mieszkalnego w części stanowią koszty prowadzenia działalności gospodarczej.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

Do kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej spełniających powyższe kryteria nie można jednak zaliczyć wydatków osobistych osoby prowadzącej działalność gospodarczą.

W przypadku wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości, należy stwierdzić, że pomiędzy wydatkami związanymi z jej używaniem i eksploatacją, a prowadzoną działalnością istnieje związek przyczynowo-skutkowy, o którym mowa powyżej. Wydatki te mogą zatem, co do zasady, stanowić koszt uzyskania przychodów. Należy jednak zaznaczyć, że wydatki związane z używaniem i eksploatacją nieruchomości mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej jedynie w takim zakresie, w jakim ww. nieruchomość będzie wykorzystywana na potrzeby tej działalności.

Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczenia tego rodzaju wydatków do kosztów uzyskania przychodów od wyodrębnienia – w dosłownym (fizycznym) sensie – pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza. Podatnik powinien określić, jaka część nieruchomości faktycznie służy prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, i wówczas może w odpowiedniej proporcji zaliczyć poniesione wydatki do kosztów podatkowych.

Również wydatki związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego (tj. na czynsz, energię elektryczną) w części proporcjonalnie przypadającej na powierzchnię lokalu mieszkalnego zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej, mogą być kosztem uzyskania przychodów.

Odsetki od kredytu zapłacone po dniu oddania mieszkania do używania – odsetki od kredytu zaciągniętego na jego nabycie w części proporcjonalnie przypadającej na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej mogą stanowić koszt uzyskania przychodów tej działalności.

Reasumując, kosztem uzyskania przychodu – w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia mieszkania wykorzystywana do działalności gospodarczej do całej powierzchni mieszkania – mogą być:

• odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej mieszkania wraz z miejscem postojowym, powiększonej o wydatki na wykończenie mieszkania,
• zapłacone odsetki od rat kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu mieszkania,
• wydatki na czynsz i energię elektryczną.

Pozdrawiam

Marta N