Powszechnie uważa się, że opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów jest korzystniejsze niż rozliczenie dochodów według zasad ogólnych. Najmu mieszkań starszych niż 5-letnie może jednak nie opłacać się opodatkowywać ryczałtem. Dzięki zasadom ogólnym i amortyzacji można w ogóle nie płacić podatku. Właściciele mieszkań, którzy rozliczają najem według zasad ogólnych, mogą je amortyzować. Odpis amortyzacyjny może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Wyboru jednej z metod amortyzacji dokonuje się przed rozpoczęciem amortyzacji.Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania 
budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,maszyny, urządzenia i środki transportu,inne przedmioty– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.
Ustawa o PIT wskazuje, że podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.Ceną nabycia jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania w szczególności opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony bądź zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.Stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.Amortyzacji dokonuje się w oparciu o jedną metodę. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT podatnicy dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i–22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji.Warto pamiętać, że wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. Podstawową metodą amortyzacji jest stosowanie stawek wynikających z wykazu stawek, który jest zawarty w ustawie o PIT. Przepisy podatkowe zakładają jednak możliwość stosowania stawek indywidualnych. Mogą być one stosowane m.in. dla wynajmowanych nieruchomości.Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o PIT, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli – 10 lat, z wyjątkiem:
trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,
kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych – dla których okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.
Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Oznacza to, że może być dłuższy. Warto z tej możliwości skorzystać, bo czasem może okazać, że 10 lat to za mało, żeby zamortyzować wartość nieruchomości i w pełni zaliczyć ją do kosztów podatkowych. W takim przypadku w jedenastym roku pojawiłby się już podatek do zapłacenia. W niektórych przypadkach zasadne będzie wydłużenie okresu amortyzacji, trzeba ta kwestię rozpatrywać indywidualnie.Środki trwałe uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.Warto zwrócić uwagę na rozróżnienie prawa własności od spółdzielczego prawa własności. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi wartość niematerialną i prawną, a lokal będący odrębnym przedmiotem własności stanowi środek trwały. Jeżeli dysponujemy spółdzielczym prawem własności do lokalu, nie można stosować stawki amortyzacyjnej w wysokości 10%. W tym przypadku stawka 2,5%, przewidziana dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych.Pozdrawiam 
Marta N