Podatniczka zamierza wynająć lokal (majątek prywatny) przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej będzie podnajmował lokal kolejnym najemcom wyłącznie na cele mieszkaniowe. Umowa nie będzie zawierana przez podatniczkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czy wynajmując ww. lokal będzie działała jako podatnik VAT? Jeżeli tak, to czy dla świadczonej usługi najmu, będzie miała ona prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług

Nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Czynność będąca usługą najmu, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Co do zasady, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podatniczka zamierza wynająć lokal mieszkalny przedsiębiorcy, a zatem będzie świadczyć usługę najmu, za którą otrzyma wynagrodzenie. Jednocześnie usługa ta będzie polegała na wykorzystaniu lokalu mieszkalnego w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ponadto jak wskazała podatniczka zamierza wynająć przedmiotową nieruchomość przedsiębiorcy, z którym zawrze stosowną umowę.

Najem nieruchomości przez podatniczkę wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatny. W konsekwencji podatniczka wynajmując lokal przedsiębiorcy, który będzie podnajmował go kolejnym najemcom wyłącznie na cele mieszkaniowe będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku i towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Usługa najmu nieruchomości może więc korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek

świadczenie usługi na własny rachunek,

charakter mieszkalny nieruchomości,

mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkaniowych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę – usługobiorcę, a zatem to usługobiorca powinien w wynajmowanym lokalu realizować cele mieszkaniowe. Jedynie w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy nieruchomości „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe” (vide wyrok NSA z dnia 8 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1182/16).

Zatem, świadczona przez podatniczkę usługa najmu lokalu mieszkalnego nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że podatniczka świadczy usługi najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na rzecz najemcy, który będzie wynajmował przedmiotowy lokal w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą – w ramach usługi wynajmu lokalu. Jak wskazano wyżej, z punktu widzenia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a tym samym to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe – co w przedmiotowej sprawie nie będzie miało miejsca, gdyż najemca lokalu jest przedsiębiorcą, który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej będzie podnajmował lokal kolejnym najemcom.

W przypadku podatniczki nie będzie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ponieważ usługa najmu lokalu mieszkalnego nie będzie świadczona na cele mieszkaniowe najemcy. Tym samym świadczona przez podatniczkę usługa najmu nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pozdrawiam

Marta N